شهدت رحاب كلية الحقوق بمراكش يوم السبت الأخير 21 يونيو 2014 حدث مناقشة أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون الخاص تقدم بها المستشار محمد الخضراوي رئيس قسم التوثيق والدراسات والبحث العلمي بمحكمة النقض والمدير المسؤول عن إصدارات محكمة النقض وأستاذ بالمعهد العالي للقضاء، وذلك في موضوع : ” نظام بيع العقارات في طور الإنجاز في القانون المغربي “، أمام لجنة مناقشة مكونة من أساتذة كبار متخصصين في القانون المدني والعقاري وبحضور مكثف ووازن ضاقت بهم جنبات القاعة، وقد استهل الباحث بالتركيز على الأهمية الاجتماعية والاقتصادية والقانونية التي دفعته إلى اختيار هذا الموضوع الذي يهم المؤسسات العامة والخاصة ويلامس الحقوق الأساسية للإنسان خاصة حقه في بيئة عقارية آمنة توفر له المسكن والمجال الاستثماري الملائم والمحمي قانونا، موضحا أن المغرب عرف في ظل الأزمة العقارية مآسي اجتماعية بسبب فرار بعض المنعشين العقاريين قبل إتمام المشاريع السكنية المتفق عليها أو تعرضهم للإفلاس أو خلو هذه البنايات من المواصفات المتفق عليها، مستغلين فراغات تشريعية وعدم الانسجام في المقاربات القضائية مما أفقد الثقة وأخل بالأمن التعاقدي بصفة عامة. كما قدم عدة معطيات إحصائية وتقنية أبرز من خلالها تعقد عملية البناء وكثرة المتدخلين فيها وارتفاع كلفتها مقارنة بدول مجاورة وهو ما يعرقل دينامكيتها في مجال التنمية مما يقتضي العناية أولا بهذه الفئات وتنظيمها قانونا والتركيز ثانيا على الجوانب الأخلاقية والتكوينية وإقرار إلزامية التأمين على المسؤولية ضمانا لحقوق الجميع.
وبعد عرضه لعدة اختلالات في النصوص القانونية المنظمة لهذا النوع من البيوعات التي انتشرت في السنوات الأخيرة بكثرة، طالب بالإسراع بإخراج القانون الجديد المنظم لبيع العقارات في طور الإنجاز إلى الوجود في إطار مقاربة تشاركية يستمع فيها لجميع الأطراف من مهنيي العدالة أو المؤسسات المالية والاستثمارية والمقاولات العقارية قصد إيجاد التوازن بين حقوق المشترين والتزامات المنعشين العقاريين وبما يضمن السيولة الكافية والأمن القانوني والفني المطلوبين.
كما اقترح إدخال مجموعة من التعديلات على النصوص التشريعية المنظمة لأحكام بيع العقار في طور الإنجاز مثل:
ضبط الجهات المكلفة بتحرير مثل هذه العقود والتخفيف من نظام البطلان المنصوص عليه قانونا وخلق أنظمة عقابية بديلة.
تنظيم صارم للفئات المخول لها إبرام مثل هذه العقود من بين المنعشين العقاريين الذين لم يثبت تورطهم في قضايا أو شكايات تمس بمصداقيتهم وذمتهم.
تضمين العقد الابتدائي شرط مراجعة الثمن حسب المساحة المحصل عليها نهائيا وذلك لتفادي أي نزاعات قد تطرح في حال زيادة أو نقصان المساحة التقريبية المنصوص عليها في العقد الابتدائي.
إلحاق التصاميم المعمارية الحاملة لعبارة ” غير قابل للتغيير ” وتصاميم الاسمنت المسلح بالعقد الابتدائي يضمن اطلاع الطرفين المتعاقدين وخصوصا المشتري على مضامين هذه الوثائق ويفرض التوقيع عليها باعتبارها أصبحت جزءا لا يتجزأ من العقد الملحقة به.
إعادة النظر في التعريف التشريعي الذي وضعه المشرع لتحديد المقصود من بيع العقار في طور الإنجاز، مع إحكام صياغته، رفعا لكل لبس يمكن أن يعتري الفهم عند قراءته وذلك باستعمال الصيغة التالية في التعريف : <<يعتبر بيعا لعقار في طور البناء كل عقد يلتزم بمقتضاه البائع ببناء عقار داخل أجل محدد، كما يلتزم فيه المشتري بأداء الثمن تبعا لتقدم أشغال البناء.
يحتفظ البائع بحقوقه وصلاحياته باعتباره صاحب المشروع إلى غاية انتقال ملكية الأجزاء المبيعة إلى المشتري>>.
في حالة إخلال المشتري بالتزاماته لأسباب خارجة عن إرادته، فلا يجب معاقبته بحرمانه من امتلاك سكن أو محل أو غيرهما وحرمانه من التأمين المبرم لفائدته، مع الأخذ بعين الاعتبار حقوق البائع المستحق للتعويض، والذي يجب السماح له بإجراء مقاصة بين أقساط الثمن المستحقة للمشتري و مبلغ التعويض المستحق له.
يجب التنصيص على أن تكون الدفوعات في حدود 50% من الثمن الاجمالي على أن النصف المتبقي يودع عند ابرام عقد البيع النهائي لدى جهة مؤهلة للاحتفاظ بالودائع وتؤدى للبائع بعد اتمام جميع الاجراءات القانونية لعقد البيع، وذلك لتفادي تهاون المنعش العقاري في أداء أقساط القرض والحيلولة دون تقييد المشتري بالرسم العقاري.
إلزامية التأمين لضمان حق المشتري في استرجاع الأقساط المؤداة لأن تعويض الضمانة بالتأمين سيكون أقل تكلفة بالنسبة للبائع وفي نفس الوقت يحمي الطرف المشتري.
التنصيص صراحة على وجوب أن يشمل ضمان البائع إلى جانب العيوب الخفية أيضا العيوب الظاهرة على غرار ما سار عليه المشرعين الفرنسي والتونسي، مع تقييد إثارة هذا الضمان بمدة قصيرة يجب ألا تتعدى ثلاثة أشهر من تاريخ التسليم، التي هي مدة كافية لاختبار المبنى ومعاينته والطواف بمرافقه واستخدام تجهيزاته لاكتشاف ما لحق بها من عيب وما شابها من نقص ظاهر يسلم منه في الغالب مثلها.
تمديد نطاق الضمان العشري من حيث الأشخاص المسؤولين في إطار الفصل 769 من ق.ل.ع إلى بائع العقار في طور البناء، وإلى كل شخص له علاقة مباشرة أو غير مباشرة بالبناء كالصانع أو المورد أو المجهز، مع إقرار المسؤولية التضامنية بين جميع المعماريين المشاركين في عملية البناء.
تشديد الرقابة يجب ألا يقف عند مرحلة إنجاز العقار، وإنما يجب تفعيل هذه الرقابة خلال جميع مراحل عمليات البناء بدءا من مرحلة منح الرخصة الخاصة بالبناء ومراقبة المستندات إلى مرحلة إقامة الأبنية والمنشآت، وإقفال الورش، وتنبيه المشرفين على الورش في حينه بالعيوب والنقائص والمخالفات التي شابت المشروع، وحثهم على إصلاحها أو مواءمة ما تم تشييده مع ضوابط البناء والتعمير.
حذف الفصل 11-618 لأن من شأن ذلك فتح باب حرية المنافسة أمام المستثمرين العقاريين سواء كانوا خواصا أو عموميين.
وبعدما أبدى أعضاء لجنة المناقشة ملاحظاتهم الشكلية والموضوعية، أشادوا بقيمة العمل المنجز وأكدوا أنها ستملأ فراغا في الخزانة القانونية المغربية منوهين بجدية الطالب طيلة مساره الأكاديمي حيث منحت هذه الأطروحة ميزة مشرف جدا مع توصية بالنشر.
وبعد عرضه لعدة اختلالات في النصوص القانونية المنظمة لهذا النوع من البيوعات التي انتشرت في السنوات الأخيرة بكثرة، طالب بالإسراع بإخراج القانون الجديد المنظم لبيع العقارات في طور الإنجاز إلى الوجود في إطار مقاربة تشاركية يستمع فيها لجميع الأطراف من مهنيي العدالة أو المؤسسات المالية والاستثمارية والمقاولات العقارية قصد إيجاد التوازن بين حقوق المشترين والتزامات المنعشين العقاريين وبما يضمن السيولة الكافية والأمن القانوني والفني المطلوبين.
كما اقترح إدخال مجموعة من التعديلات على النصوص التشريعية المنظمة لأحكام بيع العقار في طور الإنجاز مثل:
ضبط الجهات المكلفة بتحرير مثل هذه العقود والتخفيف من نظام البطلان المنصوص عليه قانونا وخلق أنظمة عقابية بديلة.
تنظيم صارم للفئات المخول لها إبرام مثل هذه العقود من بين المنعشين العقاريين الذين لم يثبت تورطهم في قضايا أو شكايات تمس بمصداقيتهم وذمتهم.
تضمين العقد الابتدائي شرط مراجعة الثمن حسب المساحة المحصل عليها نهائيا وذلك لتفادي أي نزاعات قد تطرح في حال زيادة أو نقصان المساحة التقريبية المنصوص عليها في العقد الابتدائي.
إلحاق التصاميم المعمارية الحاملة لعبارة ” غير قابل للتغيير ” وتصاميم الاسمنت المسلح بالعقد الابتدائي يضمن اطلاع الطرفين المتعاقدين وخصوصا المشتري على مضامين هذه الوثائق ويفرض التوقيع عليها باعتبارها أصبحت جزءا لا يتجزأ من العقد الملحقة به.
إعادة النظر في التعريف التشريعي الذي وضعه المشرع لتحديد المقصود من بيع العقار في طور الإنجاز، مع إحكام صياغته، رفعا لكل لبس يمكن أن يعتري الفهم عند قراءته وذلك باستعمال الصيغة التالية في التعريف : <<يعتبر بيعا لعقار في طور البناء كل عقد يلتزم بمقتضاه البائع ببناء عقار داخل أجل محدد، كما يلتزم فيه المشتري بأداء الثمن تبعا لتقدم أشغال البناء.
يحتفظ البائع بحقوقه وصلاحياته باعتباره صاحب المشروع إلى غاية انتقال ملكية الأجزاء المبيعة إلى المشتري>>.
في حالة إخلال المشتري بالتزاماته لأسباب خارجة عن إرادته، فلا يجب معاقبته بحرمانه من امتلاك سكن أو محل أو غيرهما وحرمانه من التأمين المبرم لفائدته، مع الأخذ بعين الاعتبار حقوق البائع المستحق للتعويض، والذي يجب السماح له بإجراء مقاصة بين أقساط الثمن المستحقة للمشتري و مبلغ التعويض المستحق له.
يجب التنصيص على أن تكون الدفوعات في حدود 50% من الثمن الاجمالي على أن النصف المتبقي يودع عند ابرام عقد البيع النهائي لدى جهة مؤهلة للاحتفاظ بالودائع وتؤدى للبائع بعد اتمام جميع الاجراءات القانونية لعقد البيع، وذلك لتفادي تهاون المنعش العقاري في أداء أقساط القرض والحيلولة دون تقييد المشتري بالرسم العقاري.
إلزامية التأمين لضمان حق المشتري في استرجاع الأقساط المؤداة لأن تعويض الضمانة بالتأمين سيكون أقل تكلفة بالنسبة للبائع وفي نفس الوقت يحمي الطرف المشتري.
التنصيص صراحة على وجوب أن يشمل ضمان البائع إلى جانب العيوب الخفية أيضا العيوب الظاهرة على غرار ما سار عليه المشرعين الفرنسي والتونسي، مع تقييد إثارة هذا الضمان بمدة قصيرة يجب ألا تتعدى ثلاثة أشهر من تاريخ التسليم، التي هي مدة كافية لاختبار المبنى ومعاينته والطواف بمرافقه واستخدام تجهيزاته لاكتشاف ما لحق بها من عيب وما شابها من نقص ظاهر يسلم منه في الغالب مثلها.
تمديد نطاق الضمان العشري من حيث الأشخاص المسؤولين في إطار الفصل 769 من ق.ل.ع إلى بائع العقار في طور البناء، وإلى كل شخص له علاقة مباشرة أو غير مباشرة بالبناء كالصانع أو المورد أو المجهز، مع إقرار المسؤولية التضامنية بين جميع المعماريين المشاركين في عملية البناء.
تشديد الرقابة يجب ألا يقف عند مرحلة إنجاز العقار، وإنما يجب تفعيل هذه الرقابة خلال جميع مراحل عمليات البناء بدءا من مرحلة منح الرخصة الخاصة بالبناء ومراقبة المستندات إلى مرحلة إقامة الأبنية والمنشآت، وإقفال الورش، وتنبيه المشرفين على الورش في حينه بالعيوب والنقائص والمخالفات التي شابت المشروع، وحثهم على إصلاحها أو مواءمة ما تم تشييده مع ضوابط البناء والتعمير.
حذف الفصل 11-618 لأن من شأن ذلك فتح باب حرية المنافسة أمام المستثمرين العقاريين سواء كانوا خواصا أو عموميين.
وبعدما أبدى أعضاء لجنة المناقشة ملاحظاتهم الشكلية والموضوعية، أشادوا بقيمة العمل المنجز وأكدوا أنها ستملأ فراغا في الخزانة القانونية المغربية منوهين بجدية الطالب طيلة مساره الأكاديمي حيث منحت هذه الأطروحة ميزة مشرف جدا مع توصية بالنشر.